Wycena nieruchomości pod drogi – w pigułce

Jeżeli posiadasz nieruchomość przeznaczoną pod drogę publiczną wcześniej czy później pojawi się na nieruchomości rzeczoznawca majątkowy w celu jej inwentaryzacji. Należy pamiętać przy tym aby współpracować z rzeczoznawcą, gdyż tylko wspólne działania pozwolą na rzetelny opis części składowych nieruchomości co będzie skutkowało dokładniejszą wyceną.

Zgodnie z przepisami prawa podstawę ustalenia wysokości odszkodowania za grunty przeznaczone lub zajęte pod drogi publiczne stanowi wartość rynkowa nieruchomości, a jeżeli z jakiegoś powodu nie można określić wartości rynkowej nieruchomości wysokość odszkodowania może stanowić wartość odtworzeniowa. Oznacza to, że jeśli na lokalnym rynku nieruchomości rzeczoznawca ujawni wiarygodne transakcje kupna-sprzedaży nieruchomości podobnych do wycenianej, lub jeżeli jest w stanie określić dochody z nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód (tzw. nieruchomości komercyjne) odkreśli dla nich wartość rynkową. W przypadku kiedy przedmiotem wyceny są nieruchomości które w obrocie występują sporadycznie określa się ich wartość odtworzeniową.

Wartość rynkową nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne najczęściej określa się w podejściu porównawczym, rzadziej – dochodowym.
Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego.

Ceny te należy skorygować uwzględniając nast. czynniki:

• zmiany spowodowane upływem czasu
• cechy różniące porównywane nieruchomości

Podejście dochodowe polega na określeniu wartości nieruchomości, przy założeniu że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości.

Wartość odtworzeniową określa się przy zastosowaniu podejścia kosztowego, które polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych.

Jak wynika z definicji zamieszczonych powyżej zarówno określając wartość rynkową jak i odtworzeniową rzeczoznawca korzysta z cen transakcyjnych zawartych w aktach notarialnych więc to od ich wysokości zależy wartość rynkowa nieruchomości lub koszt nabycia gruntu przy określaniu wartości odtworzeniowej. Wszyscy dobrze wiedzą że ceny ujawniane w aktach notarialnych nie zawsze są prawdziwe (chociaż w ostatnim okresie sytuacja ta uległa poprawie). Wynika to przede wszystkim z powiązania taksy notarialnej i podatku od czynności cywilnoprawnych z ceną utożsamianą przez większość z wartością rynkową. Zaniżanie cen transakcyjnych skutkuje w końcowym rozrachunku niższymi wartościami ,,działek drogowych” i rozgoryczeniem osób wywłaszczanych. Rozgoryczenie to przelewane jest w większości przypadków na rzeczoznawców majątkowych wyceniających nieruchomości, a powinno byś skierowane do sąsiadów, znajomych i innych osób które sprzedając własne nieruchomości godzą się na zaniżanie cen ujawnianych w aktach notarialnych. Pamiętajcie więc mieszkańcy miast i wsi – nie zaniżajcie cen ujawnianych w aktach notarialnych to i wartości nieruchomości określane przez rzeczoznawców majątkowych będą odpowiadać waszym oczekiwaniom.

Określając wartość rynkową stan nieruchomości (zagospodarowanie, stan prawny, techniczno-użytkowy, stan otoczenia nieruchomości w tym wielkość i stopień zurbanizowania miejscowości w której nieruchomość jest położona) a więc miedzy innymi kształt i wielkość działki, ilość składników budowlanych i roślinnych, stan techniczny budynków i budowli, itp. rzeczoznawca musi przyjmować z daty wydania decyzji lokalizacyjnej, lub innej decyzji administracyjnej zatwierdzającej projekt podziału.Oznacza to że nakłady poczynione na nieruchomości po tej dacie nie mogą być uwzględnione w wycenie. Parametry samej działki zgodnie z powyższą zasadą będą uwzględniane wg stanu sprzed podziału tj. jeżeli z działki o pow. np. 2000m2 wydzielono ,,działkę drogową” o powierzchni 100m2 do określenia wartości rynkowej gruntu przeznaczonego pod drogę (dz. o pow. 100m2) rzeczoznawca przyjmie parametry działki o pow. 2000m2.

Jeżeli rzeczoznawca zdecyduje się na określenie dla nieruchomości jej wartości odtworzeniowej oddzielnie określi wartość rynkową gruntu i oddzielnie wartość części składowych. Określając wartość odtworzeniową składników budowlanych rzeczoznawcy majątkowi korzystają między innymi z katalogów do wycen budynków i budowli – najpopularniejsze to publikacje SEKOCENBUD, WACETOB i BISTYP.
Ceny podane w w/w publikacjach nie zawierają podatku VAT , oraz kosztów dokumentacji i nadzoru.

Poniżej przedstawiam przykładowe ceny obiektów budowlanych – nowych (Sekocenbud BCO cz I i II – II kwartał 2008r)

1. obiekt 1154 – budynek mieszkalny częściowo podpiwniczony wykonany w technologii tradycyjnej z pustaków MAX, pokryty dachówką karpiówką ceramiczną – budynek o podwyższonym standardzie – pz – 121,11m2, pu.167,64m2 – 3 184zł/m2pu
2. obiekt 1156 – budynek mieszkalny niepodpiwniczony z poddaszem użytkowym wykonany w technologii tradycyjnej z pustaków trocinobetonowych, pokryty dachówką cementową – pz-75,40m2, pu – 102,20m2 – 2 243zł/m2pu
3. obiekt 1159 – budynek mieszkalny niepodpiwniczony z poddaszem użytkowym, wykonany w technologii tradycyjnej z bloczków i płytek betonu komórkowego, pokryty dachówką bitumiczną na pełnym deskowaniu – pz – 196,30m2, pu – 263,30m2 – 2 074zł/m2pu
4. obiekt 2537 – budynek gospodarczy niepodpiwniczony, nieogrzewany wykonany w technologii tradycyjnej z bloczków i płytek gazobetonowych, dach pokryty trzema warstwami papy asfaltowej – pz – 22,80m2, pu – 96,00m2 – 1 381zł/m2pu
5. obiekt 2551 – stodoła murowana z cegły wapienno-piaskowej, pokryta płytami falistymi bitumicznymi – pz – 101,50m2, pu – 82,60m2 – 1 163zł/m2pu
6. obiekt 3832A – ogrodzenie z siatki na fundamencie betonowym i słupkach z rur stalowych – 256zł/mb
7. obiekt 3831A – ogrodzenie stalowe ze słupkami z cegły wapienno-piaskowej – 725zł/mb
8. obiekt 3831 – ogrodzenie stalowe ze słupkami z cegły klinkierowej – 873zł/mb

Przy określaniu wartości składników roślinnych rzeczoznawcy korzystają między innymi z publikacji Krzysztofa Zmarlickiego pt.„Szacowanie wartości roślin sadowniczych na plantacjach towarowych, oraz upraw ogrodniczych w ogrodach działkowych i przydomowych przy ustalaniu odszkodowania za wywłaszczenie”.

Poniżej przedstawiono wartości określone w w/w wydawnictwie dla kilku przykładowych roślin:

1. wiśnia – 150,50zł
2. czereśnia – 246,81zł
3. śliwa – 126,96zł
4. brzoskwinia – 209,36zł
5. porzeczka czarna – 35,61zł
6. leszczyna – 117,95zł
7. orzech włoski z siewki – 184,45zł
8. jabłoń (podkładka średnio silnie rosnąca) – 171,86zł
9. berberys – 56,09zł
10. bukszpan – 63,93zł
11. różanecznik – 106,98zł
12. cyprys – 80,54zł
13. cis – 101,99zł
14. tuja – 97,46zł
15. powojnik – 83,19zł

W/w wartości dotyczą roślin w ogrodach przydomowych w wieku 5lat o przeciętnych parametrach takich jak: stanowisko, stan rośliny, cenność – parametry te określa rzeczoznawca w trakcie inwentaryzacji i mają one oprócz wieku rośliny kluczowe znaczenie przy określaniu jej wartości. Wartości składników roślinnych zawierają wartość bieżącą rośliny oraz wartość utraconych korzyści których osoba wywłaszczana nie zdążyła ,,skonsumować” z powodu utraty swoich roślinek.

Jeżeli na twojej nieruchomości znajduje się drzewostan leśny procedura wyceny jest trochę inna. Gdy można określić wartość rynkową to rzeczoznawca zobowiązany jest ją określić, jeśli jednak nieruchomości o podobnym drzewostanie nie występowały ostatnio w obrocie rzeczoznawca określi osobno wartość rynkową gruntu, osobno wartość drzewostanu. Sposób określenia wartości drzewostanu uzależniony jest od występowania w drzewostanie sortymentów użytkowych. Jeżeli w drzewostanie znajdują się materiały użytkowe szacuje się wartość drewna uwzględniając koszty pozyskania i zrywki. Gdy w drzewostanie brak jest materiału użytkowego, lub jego wartość jest niższa niż koszt zalesiania i pielęgnacji drzewostanu rzeczoznawca określa w/w koszty.
Grunt o przeznaczeniu rolnym i leśnym (przeznaczenie sprzed decyzji lokalizacyjnej) ustawodawca polecił traktować szczególnie korzystnie. Po określeniu jego standardowej wartości rynkowej rzeczoznawca powiększy tak określoną wartość o 50%. Wynika to z faktu iż decyzja lokalizacyjna zmienia przeznaczenie gruntu z rolnego lub leśnego na budowlane – drogowe, a więc znacznie korzystniejsze niż jedynie rolne lub leśne.

Jeżeli z powodu wyższej konieczności nastąpi natychmiastowe przejęcie pod drogę nieruchomości rolnej z zasiewami ,lub innymi uprawami jednorocznymi rzeczoznawca określa wartość przewidywanych plonów wg cen kształtujących się w obrocie rynkowym, zmniejszając ją o wartość nieponiesionych nakładów koniecznych w związku ze zbiorem tych plonów.

Informacje podane w powyższym artykule powstały na bazie aktualnych przepisów prawnych (ustawy o gospodarce nieruchomościami, tzw. ,,specustawy drogowej”, rozporządzenia RM w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego), oraz doświadczeń zawodowych autora. Zasady sporządzania wycen zaprezentowane powyżej dotyczą wszystkich ,,nieruchomości drogowych” i mogą zostać rozszerzone o dodatkowe elementy w przypadkach szczególnych.

Puławy – grudzień 2008r

autor: Mariusz Nakoneczka – rzeczoznawca majątkowy tel. 600 541 931