Analiza rynku nieruchomości – miasto Puławy 2011r

W okresie od stycznia do grudnia 2011 r na terenie miasta Puławy odnotowano  288 transakcji kupna sprzedaży nieruchomości – dane dotyczą wyłącznie transakcji uznanych za wiarygodne (akty notarialne z ceną znacznie niższą niż przeciętne odrzucono).Transakcje na podstawie których została opracowana poniższa analiza służyły do wyceny nieruchomości położonych na terenie miasta Puławy. Transakcje te były również pomocne przy określaniu cen ofertowych nieruchomości sprzedawanych za pośrednictwem Biura Nieruchomości EMAR w Puławach (www.tuKUPISZdom.pl)
 
                                           Rozkład transakcji wg rodzaju nieruchomości
                                          
Nieruchomości lokalowe tzw. mieszkania stanowiły 62% ogółu transakcji (analizą nie objęto spółdzielczych własnościowych praw do lokali mieszkalnych). Ceny sprzedaży mieszkań w  Puławach ujawniane w aktach notarialnych wahały się od 2 415zł/m2 powierzchni użytkowej lokalu do 5114zł/m2 pu. (cena średnia mieszkania w Puławach to 3 837zł/m2). Powierzchnie użytkowe lokali mieszkalnych zawierały się w przedziale 22 do 108,3m2 (średnia powierzchnia użytkowa mieszkania sprzedawanego w Puławach wynosi 50,53m2) . Cena sprzedaży zależała przede wszystkim od położenia nieruchomości, położenia na piętrze, standardu wykończenia, oraz stanu technicznego budynku. W analizowanej grupie były zarówno mieszkania z rynku pierwotnego i rynku wtórnego (ceny mieszkań z rynku pierwotnego zawierały podatek VAT) .Cenę maksymalną wynoszącą 5114zł/m2 osiągnęło mieszkanie z rynku wtórnego położone przy ul. Kaniowczyków, wraz z mieszkaniem nabywca kupił również garaż znajdujący się w budynku. Cenę minimalną uzyskało mieszkanie o powierzchni 82,8m2 położone przy ul. Kołłataja.

 Rozkład transakcji wg ceny 1m2 i powierzchni lokalu
  
Działki tzw. budowlane stanowiły 14% ogółu transakcji przeprowadzonych w Puławach. Ceny sprzedaży ujawniane w aktach notarialnych wahały się od 56zł/m2 do 500zł/m2 (średnia cena działki budowlanej w Puławach wynosi 211zł/m2). Powierzchnie działek zawierały się w przedziale 106m2 do 9662m2 (średnia powierzchnia działki budowlanej sprzedanej w Puławach wynosiła 1193m2) . Cena działki zależała przede wszystkim od położenia nieruchomości, jej parametrów użytkowych oraz dostępu do urządzeń infrastruktury technicznej. Cenę maksymalną 500zł/m2 uzyskała nieruchomość o powierzchni 370m2 położona w śródmiejskiej części Puław. Cenę minimalną wynoszącą 56zł/m2 uzyskała działka położona przy ul. Dęblińskiej. Niektóre z działek nabywane były w drodze przetargu a cena zawierała podatek VAT. Analizowane transakcje dotyczyły zarówno nieruchomości będących przedmiotem prawa własności jak i wieczystego użytkowania.

Rozkład transakcji wg przedziału cenowego
                               
Nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi stanowiły 10% transakcji przeprowadzonych na terenie Puław. Ceny ujawniane w aktach notarialnych wahały się od 160 000zł do 646 000zł. (cena średnia działki zabudowanej domem w Puławach wynosi 395 000zł). Powierzchnie działek mieściły się w przedziale 211 m2 – 1 995m2 (średnia powierzchnia nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym wynosiła 463m2). Cena transakcyjna zależała od położenia nieruchomości, parametrów techniczno-użytkowych budynków zlokalizowanych na działkach, oraz wielkości działki. Większość transakcji dotyczyła budynków nowych wykończonych w standardzie developerskim, a cena zawierała podatek VAT.

  Rozkład transakcji wg przedziału cenowego
                            
 
                                  
Garaże  stanowiły 4% transakcji przeprowadzonych na terenie Puław. Ceny transakcyjne garaży wahały się od 927zl/m2 do 2443zł/m2 (cena średnia garażu w Puławach wynosi 1475zł/m2). Powierzchnie garaży nabywanych w mieście Puławy mieściły się w przedziale 13,1m2 do 28m2 (średnia powierzchnia garażu w Puławach wynosiła 20m2). Cena zależała od położenia garażu, jego wielkości, oraz parametrów techniczno-użytkowych garażu. Cenę maksymalną uzyskał garaż położony w piwnicy 10-letniego budynku wielorodzinnego położonego przy ul. Partyzantów.

Zabudowane nieruchomości komercyjne sprzedawane na terenie miasta Puławy stanowiły 3%transakcji. Cena średnia zabudowanej nieruchomości komercyjnej w Puławach wynosi 1 396 000zł/m2. Powierzchnie działek mieściły się w przedziale 433 m2 – 11 989m2 (średnia powierzchnia zabudowanej nieruchomości komercyjnej wynosiła 5 416m2). Cena transakcyjna zależała od położenia nieruchomości, parametrów techniczno-użytkowych budynków zlokalizowanych na działkach, oraz wielkości działki.

Nieruchomości nabywane na cel publiczny stanowiły 3% wszystkich transakcji odnotowanych w mieście Puławy. Ceny transakcyjne nieruchomości przeznaczonych głównie pod dogi publiczne na terenie Puław wahały się od 51zł/m2 do 132zł/m2. (cena średnia wynosi 73zł/m2). Powierzchnie nabywanych nieruchomości mieściły się w przedziale 167 – 1941m2 (średnia powierzchnia to 506m2). Cena zależała przede wszystkim od położenia nieruchomości oraz parametrów użytkowych nieruchomości sprzed podziału, a także występowaniu składników budowlanych i roślinnych.

Nieruchomości inne stanowiły 3% ogółu transakcji przeprowadzonych w mieście Puławy. Grupę stanowiły w większości działki nabywane na polepszenie parametrów nieruchomości przyległej. Ceny sprzedaży nieruchomości ujawniane w aktach notarialnych wahały się od 99zł/m2 do 258zł/m2 (średnia cena 210zł/m2). W przypadku działek nabywanych na polepszenia parametrów użytkowych nieruchomości przyległej cena obejmowała podatek VAT. Powierzchnie działek zawierały się w przedziale 20 do 232m2 (średnia powierzchnia – 119m2)

Nieruchomości lokalowe o przeznaczeniu komercyjnym stanowiły 1% ogółu transakcji przeprowadzonych w mieście Puławy. Ceny sprzedaży nieruchomości ujawniane w aktach notarialnych wahały się od 2 353zł/m2pu do 9 072zł/m2pu (średnia cena 5 713zł/m2pu). Średnia powierzchnia nabywanych nieruchomości wynosiła 116m2. Cenę maksymalną uzyskała nieruchomość o powierzchni 116m2 położona przy ul. Centralnej.

autor: Mariusz Nakoneczka  – rzeczoznawca majątkowy www.firmaEMAR.pl  – wycena nieruchomości Puławy – tel. 600 541 931

analizę opracowano w oparciu o dane znajdujące się w portalu www.tuWycenisz.pl