Analiza rynku nieruchomości – miasto Puławy 2010 r

Od lipca 2009 do października 2010 na terenie miasta Puławy odnotowano 283 transakcje kupna sprzedaży nieruchomości – dane dotyczą wyłącznie transakcji uznanych za wiarygodne (akty notarialne z ceną znacznie niższą niż przeciętne odrzucono).

Transakcje na podstawie których została opracowana poniższa analiza służyły do wyceny nieruchomości położonych na terenie miasta Puławy oraz miast podobnych. Transakcje te były również pomocne przy określaniu cen ofertowych nieruchomości sprzedawanych za pośrednictwem Biura Nieruchomości EMAR w Puławach (www.tuKUPISZdom.pl)

Rozkład transakcji wg rodzaju nieruchomości

Nieruchomości lokalowe tzw. mieszkania, oraz lokale użytkowe stanowiły 55% ogółu transakcji (analizą nie objęto spółdzielczych własnościowych praw do lokali mieszkalnych). Ceny sprzedaży ujawniane w aktach notarialnych wahały się od 2031zł/m2 powierzchni użytkowej lokalu do 4 745zł/m2 pu. (cena średnia to 3 666zł/m2). Powierzchnie użytkowe lokali mieszkalnych i użytkowych zawierały się w przedziale 22,44 do 89,56m2 (średnia powierzchnia użytkowa wynosi 48,17m2) . Cena sprzedaży zależała przede wszystkim od położenia nieruchomości, położenia na piętrze, standardu wykończenia, oraz stanu technicznego budynku. Cenę maksymalną osiągnęło mieszkanie z rynku pierwotnego położone przy ul. Sieroszewskiego, wraz z mieszkaniem nabywca kupił również miejsce parkingowe, oraz komórkę (cena zawierała podatek VAT)

Rozkład transakcji wg ceny 1m2 i powierzchni lokalu

Działki tzw. budowlane stanowiły 22% ogółu transakcji. Ceny sprzedaży ujawniane w aktach notarialnych wahały się od 40zł/m2 do 826zł/m2 (średnia cena działki budowlanej w Puławach wynosi 185zł/m2). Powierzchnie działek zawierały się w przedziale 218m2 do 16 402m2 (średnia powierzchnia działki budowlanej w Puławach wynosiła 1101m2) . Cena działki zależała przede wszystkim od położenia nieruchomości, jej parametrów użytkowych oraz dostępu do urządzeń infrastruktury technicznej. Cenę maksymalną 826zł/m2 uzyskała nieruchomość o powierzchni 218m2 położona przy centralnej części Puław. Cena minimalna dotyczy nieruchomości o powierzchni 5606m2 położona w obrębie Wólka Profecka. Niektóre z działek nabywane były w drodze przetargu a cena zawierała podatek VAT. Transakcje dotyczyły nieruchomości będących przedmiotem prawa własności i wieczystego użytkowania.

Rozkład transakcji wg przedziału cenowego

Nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi terenie Puław stanowiły 8% transakcji. Ceny ujawniane w aktach notarialnych wahały się od 182 000zł do 800 000zł. (cena średnia działki z domem w Puławach wynosi 485 000zł). Powierzchnie działek mieściły się w przedziale 183 m2 – 819m2 (średnia powierzchnia nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym wynosiła 444m2). Cena transakcyjna zależała od położenia nieruchomości, parametrów techniczno-użytkowych budynków zlokalizowanych na działkach, oraz wielkości działki. Większość transakcji dotyczyła budynków nowych wykończonych w standardzie developerskim, a cena zawierała podatek VAT.

Rozkład transakcji wg przedziału cenowego

Garaże stanowiły 5% transakcji z terenu Puław. Ceny transakcyjne garaży wahały się od 815zl/m2 do 1892zł/m2 (cena średnia garażu w Puławach wynosi 1400zł/m2). Powierzchnie garaży mieściły się w przedziale 14,29m2 do 20,86m2 (średnia powierzchnia garażu w Puławach wynosiła 17m2). Cena zależała od położenia garażu, jego wielkości, oraz parametrów techniczno-użytkowych garażu.

Zabudowane nieruchomości komercyjne na terenie miasta Puławy stanowiły 4% transakcji. Ceny ujawniane w aktach notarialnych w przeliczeniu na 1 m2 działki wahały się od 112 zł/m2 do 2 743zł/m2. (cena średnia zabudowanej nieruchomości komercyjnej w Puławach wynosi 435zł/m2). Powierzchnie działek mieściły się w przedziale 734 m2 – 53 005m2 (średnia powierzchnia zabudowanej nieruchomości komercyjnej wynosiła 9 888m2). Cena transakcyjna zależała od położenia nieruchomości, parametrów techniczno-użytkowych budynków zlokalizowanych na działkach, oraz wielkości działki.

Rozkład transakcji wg przedziału cenowego

Nieruchomości nabywane na cel publiczny stanowiły 4% wszystkich transakcji odnotowanych w mieście Puławy. Ceny transakcyjne nieruchomości przeznaczonych głównie pod dogi publiczne na terenie Puław wahały się od 18zł/m2 do 230zł/m2. (cena średnia wynosi 66zł/m2). Powierzchnie nabywanych nieruchomości mieściły się w przedziale 7 – 763m2 (średnia powierzchnia to 310m2). Cena zależała przede wszystkim od położenia nieruchomości oraz parametrów użytkowych nieruchomości sprzed podziału.

Nieruchomości inne stanowiły 2% ogółu transakcji przeprowadzonych w mieście Puławy. Grupę stanowiły w większości działki nabywane na polepszenie parametrów nieruchomości przyległej. Ceny sprzedaży nieruchomości ujawniane w aktach notarialnych wahały się od 101zł/m2 do 344zł/m2 (średnia cena 179zł/m2). W przypadku działek nabywanych na polepszenia parametrów użytkowych nieruchomości przyległej cena obejmowała podatek VAT. Powierzchnie działek zawierały się w przedziale 18 do 177m2 (średnia powierzchnia – 99m2)

autor: Mariusz Nakoneczka – rzeczoznawca majątkowy – wycena nieruchomości Puławy – tel. 600 541 931

analizę opracowano w oparciu o dane znajdujące się w portalu www.tuWycenisz.pl